背景介绍：

      A房地产开发公司所开发的M项目，有建设用地规划许可证2个，工程规划许可证11个。产品类型有高层、洋房、别墅、公寓（写字楼）、会所、底商、地下超市、幼儿园及地下车库等，总可售面积1,345,269.66平方米。高层99%以上为普通住宅，洋房、别墅均为非普通住宅，会所为独立商业。住宅基本已经实现100%对外销售，商业销售比例高达98%，但是车库的去化率较低，只有30%左右。

由于不同组团之间部分大额施工方为同一施工单位，因此在核算时不同组团的成本难以区分开，账面均作为公共成本核算。

      以建设用地规划许可证为清算单位，A公司以土地成本按照建筑面积和占地面积分摊为标准，其他成本按照建筑面积分摊测算了两个清算方案。其中按照占地面积分摊土地成本，会导致高层普通住宅增值率超过20%，按照建筑面积分摊土地成本，普通住宅的增值率为负数，非普通住宅和非住宅增值率极高。总而言之，两个清算方案税负均较高。

基于此，A公司准备采用“工程规划许可证”清算单位，按照占地面积分摊土地成本，以保证部分工规证普通住宅低于20%，而非普通住宅和非住宅增值率不至于太高，以把项目整体税负控制在一个合理的范围区间。

      考虑到M项目土地增值税清算的复杂性和可能存在巨大差异的各种结果，A公司特委托我们针对该项目进行全面的土增清算，包括多方案的测算和最终出具清算鉴证报告。

完成交付：

      在对于项目的基本情况了解后，我们注意到以下与土地增值税有关的重要事项：

      1、商业基本是独立商业，只存在少量的底商；

      2、项目分组团建设，组团基本上是按照业态标准划分，各组团之间容积率差异较大；

      3、不同组团之间，地形差异较大。尤其是两个用地规划许可证范围内的土地地形差异比较大；

      4、因为项目依山而造，土石方成本发生额较大。

      5、项目开发周期较长，后续开发的组团，销售价格偏高，单方造价原则上也应该高于前期开发的组团。

       基于此，我们认为，A公司的测算方案存在以下问题：

      1、土地成本以外的成本均摊明显不合理，尤其是在两个清算单位之间，因核算不清就直接按照建筑面积均摊，完全脱离了成本发生的实际情况；

      2、按照占地面积分摊土地成本的测算方案，普通住宅的增值率在22.23%，比20%只高出2.23个百分点，通过合理的成本分摊方式使其降至20%概率是极高的；

     3、若采用工程规划许可证为清算单位，必定会导致部分普通住宅增值率高于20%（因开发周期长，后期开发的组团销售价格高），使得该部分普通住宅无法享受免税的优惠政策。

根据前面分析，我们建议A公司以建设用地规划许可证为清算单位，整体分为两个清算对象，以占地面积分摊土地成本。

      其他成本以工程结算书先直接归集（至少应该在两个清算单位之间），再按照可售面积在产品业态之间进行分摊。

      分摊方式综合采用占地面积和套内建筑面积为分摊标准。

我们将该建议方案整体测算结果与客户多次充分沟通，并全面考虑了政策依据和风险控制，最终以此出具了M项目的土地增值税清算鉴证报告。

服务价值：

     根据我们的建议，最终出具土地增值税清算报告的结论显示：普通住宅的增值率均低于20%（17.53%），虽然因按照套内面积分摊成本，使得非住宅增值率略有上升，但项目总体的土增税负减少约10,000.00万元。另外，经相关税务机关土增清算审核后，该清算结果也取得了认可。