背景介绍:
A房地产开发公司所开发的M项目,有建设用地规划许可证2个,工程规划许可证11个。产品类型有高层、洋房、别墅、公寓(写字楼)、会所、底商、地下超市、幼儿园及地下车库等,总可售面积1,345,269.66平方米。高层99%以上为普通住宅,洋房、别墅均为非普通住宅,会所为独立商业。住宅基本已经实现100%对外销售,商业销售比例高达98%,但是车库的去化率较低,只有30%左右。
由于不同组团之间部分大额施工方为同一施工单位,因此在核算时不同组团的成本难以区分开,账面均作为公共成本核算。
以建设用地规划许可证为清算单位,A公司以土地成本按照建筑面积和占地面积分摊为标准,其他成本按照建筑面积分摊测算了两个清算方案。其中按照占地面积分摊土地成本,会导致高层普通住宅增值率超过20%,按照建筑面积分摊土地成本,普通住宅的增值率为负数,非普通住宅和非住宅增值率极高。总而言之,两个清算方案税负均较高。
基于此,A公司准备采用“工程规划许可证”清算单位,按照占地面积分摊土地成本,以保证部分工规证普通住宅低于20%,而非普通住宅和非住宅增值率不至于太高,以把项目整体税负控制在一个合理的范围区间。
考虑到M项目土地增值税清算的复杂性和可能存在巨大差异的各种结果,A公司特委托我们针对该项目进行全面的土增清算,包括多方案的测算和最终出具清算鉴证报告。
完成交付:
在对于项目的基本情况了解后,我们注意到以下与土地增值税有关的重要事项:
1、商业基本是独立商业,只存在少量的底商;
2、项目分组团建设,组团基本上是按照业态标准划分,各组团之间容积率差异较大;
3、不同组团之间,地形差异较大。尤其是两个用地规划许可证范围内的土地地形差异比较大;
4、因为项目依山而造,土石方成本发生额较大。
5、项目开发周期较长,后续开发的组团,销售价格偏高,单方造价原则上也应该高于前期开发的组团。
基于此,我们认为,A公司的测算方案存在以下问题:
1、土地成本以外的成本均摊明显不合理,尤其是在两个清算单位之间,因核算不清就直接按照建筑面积均摊,完全脱离了成本发生的实际情况;
2、按照占地面积分摊土地成本的测算方案,普通住宅的增值率在22.23%,比20%只高出2.23个百分点,通过合理的成本分摊方式使其降至20%概率是极高的;
3、若采用工程规划许可证为清算单位,必定会导致部分普通住宅增值率高于20%(因开发周期长,后期开发的组团销售价格高),使得该部分普通住宅无法享受免税的优惠政策。
根据前面分析,我们建议A公司以建设用地规划许可证为清算单位,整体分为两个清算对象,以占地面积分摊土地成本。
其他成本以工程结算书先直接归集(至少应该在两个清算单位之间),再按照可售面积在产品业态之间进行分摊。
分摊方式综合采用占地面积和套内建筑面积为分摊标准。
我们将该建议方案整体测算结果与客户多次充分沟通,并全面考虑了政策依据和风险控制,最终以此出具了M项目的土地增值税清算鉴证报告。
服务价值:
根据我们的建议,最终出具土地增值税清算报告的结论显示:普通住宅的增值率均低于20%(17.53%),虽然因按照套内面积分摊成本,使得非住宅增值率略有上升,但项目总体的土增税负减少约10,000.00万元。另外,经相关税务机关土增清算审核后,该清算结果也取得了认可。